Μεγάλες αλλαγές στην αγορά ακινήτων αναμένεται να επιφέρει η εφαρμογή του σχεδίου “Ηρακλής” για τη μείωση των κόκκινων δανείων καθώς σύμφωνα με πρόχειρες εκτιμήσεις τουλάχιστον 180.000 ακίνητα από τράπεζες και οφειλέτες θα περάσουν στα χέρια των διεθνών funds.
Ειδικότερα οι δανειολήπτες με μη εξυπηρετούμενα δάνεια, στη συντριπτική τους πλειοψηφία στεγαστικά, θα βρεθούν άμεσα μπροστά σε μια νέα πραγματικότητα.
Σημειώνεται ότι λόγω του μεγάλου προβλήματος των στεγαστικών μη εξυπηρετούμενων δανείων που αντιμετωπίζουν οι ελληνικές τράπεζες, η Κομισιόν ενέκρινε, σύμφωνα με πληροφορίες δεκαετή διάρκεια για τα ομόλογα των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”, αντί της επταετούς διάρκειας που ίσχυσε στο ιταλικό μοντέλο των κρατικών εγγυήσεων (GACS).
Η μεταβίβαση σε τρίτους επενδυτές ενός κερδοφόρου asset όπως είναι τα ακίνητα που συνιστούν τις εξασφαλίσεις στα ελληνικά NPLs, αυξάνει την εγρήγορση του Ελληνικού Δημοσίου, προς διπλή κατεύθυνση: τόσο για θεσμικές παρεμβάσεις στην αγορά ακινήτων που θα καταστήσουν ελκυστικότερη για τους ξένους επενδυτές τη συμμετοχή τους στον “Ηρακλή” , όσο και για την “θωράκιση” του νομοθετήματος ώστε να διασφαλιστούν οι μέγιστες αποδόσεις από τη διαχείριση των ακινήτων.
Όπως εκτιμάται, τουλάχιστον το 30% από τα ακίνητα που θα μεταβιβαστούν μέσω των τιτλοποιήσεων στο SPV του “Ηρακλή”, δηλαδή 50.000 – 60.000 ακίνητα, θα περάσουν στα χέρια εταιριών διαχείρισης. Το γεγονός αυτό βάζει στο επίκεντρο της προετοιμασίας του εφαρμοστικού νόμου το θέμα της αναγκαίας εμπλοκής των servicers.
Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι τόσο η Κομισιόν, όσο και οι ξένοι επενδυτές ζητούν τη δημιουργία credit registry (πιστωτικού μητρώου) για τις εταιρίες διαχείρισης που θα επιλεγούν και οι οποίες, σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να είναι ανεξάρτητες.
Ειδικότερα ζητείται η εκ των προτέρων παροχή στοιχείων για το ιστορικό επιδόσεων (track record) των υποψήφιων διαχειριστών, τη μετοχική σύσταση και την επενδυτική στρατηγική τους, τις χρηματορροές τους, τον χρόνο στον οποίο πραγματοποιούν τις ανακτήσεις οφειλών και κάθε άλλο στοιχείο που μπορεί να εγγυηθεί την αποτελεσματική διαχείριση των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”.
Επενδυτικό ενδιαφέρον
Τα μηνύματα των ξένων επενδυτών για τον “Ηρακλή” γίνονται ολοένα περισσότερα και πιο θερμά, καθώς βελτιώνονται οι θετικές ειδήσεις για την Ελλάδα. Ενδεικτικό του ισχυρού ενδιαφέροντος είναι ότι ο “Ηρακλής” έχει μπει στο στόχαστρο, για πρώτη φορά, ακόμη και ιαπωνικών κολοσσών.
Με τα ελληνικά ακίνητα να έχουν σημειώσει ήδη άνοδο τιμών της τάξεως του 7%, τα μηνύματα από τους ξένους επενδυτές είναι ιδιαίτερα θετικά για την προοπτική της πώλησης, όχι απλά του mezzanine, αλλά και του junior tranche των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”.
Σημειώνεται ότι στην Ιταλία, τα junior ομόλογα των τιτλοποιήσεων του αντίστοιχου APS, δεν απορροφήθηκαν από επενδυτές και αναγκάστηκαν να τα “σηκώσουν” οι ιταλικές τράπεζες. Στην ελληνική περίπτωση, φαίνεται ότι τόσο τα μεσαίου, όσο και τα αυξημένου κινδύνου ομόλογα των τιτλοποιήσεων θα απορροφηθούν άνετα από ξένους επενδυτές.
Το αγοραστικό ενδιαφέρον των επενδυτών για τις τιτλοποιήσεις των NPLs θα ενισχύσει τις τιμές των χαρτοφυλακίων ακινήτων που θα τις συνοδεύουν. Μάλιστα, οι ξένοι επενδυτές διαμηνύουν στο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης ότι στην περίπτωση της Πορτογαλίας, το συνολικό θεσμικό πλαίσιο για τη μείωση των NPLs, ενίσχυσε τις τιμές των ακινήτων κατά δύο με τρεις φορές. Αυτό αναμένουν και στην Ελλάδα.
Σύμφωνα με πληροφορίες προκειμένου το σχέδιο να καταστεί ελκυστικότερο για τους επενδυτές, η κυβέρνηση εξετάζει και φορολογικά κίνητρα για τις τοποθετήσεις στα ομόλογα των τιτλοποιήσεων του “Ηρακλή”, όπως π.χ. μείωση του φόρου διακράτησης των ομολόγων. Ειδικότερα, οι πληροφορίες αναφέρουν ότι εξετάζεται ενιαία η μείωση του φόρου 15% που επιβάλλεται στα ομόλογα όλων των κατηγοριών προκειμένου αυτή να είναι ανταγωνιστική με αυτή των χωρών της Ε.Ε.
Το ίδιο εξετάζει η κυβέρνηση και για τη φορολογία στα αμοιβαία κεφάλαια. Οι διατάξεις αυτές σχεδιάζεται να ενταχθούν στο φορολογικό νομοσχέδιο.
